宅建業法（媒介契約・手付金規制）
不動産の売買・賃貸の現場で活躍する 宅地建物取引業者（いわゆる「不動産屋さん」）は、買主・借主の保護のために多くのルールに従って業務を行っています。これらを定めているのが 宅地建物取引業法（宅建業法）です。
FP3級学科試験では、宅建業法の中でも特に ① どんな取引に免許が必要か、② 3種類の媒介契約の違い、③ 宅建業者が売主となる場合の手付金規制 の3つが繰り返し出題されます。買主・借主が「素人だから」こそ保護される仕組みになっている、という発想を持つと、各ルールの趣旨が理解しやすくなります。
宅地建物取引業の免許が必要な「取引」とは
Section titled “宅地建物取引業の免許が必要な「取引」とは”宅建業法では、不動産に関する次の行為を 業として 行う場合に、宅地建物取引業の免許（国土交通大臣免許または都道府県知事免許）が必要としています。
| 行為の種類 | 免許の要否 |
|---|---|
| 自ら 売買・交換 を業として行う | 必要 |
| 自ら 貸借（大家業）を業として行う | 不要 |
| 売買・交換・貸借 の 代理・媒介 を業として行う | 必要 |
ポイントは、「自ら貸主」となる大家業だけが免許不要 という点です。アパート・マンションの経営は、自ら貸主として行う限り宅建業免許なしで始められます。一方、他人の物件の賃貸を 媒介・代理 する場合（不動産屋さんの賃貸仲介）は免許が必要です。
試験で出るポイント
「アパート経営（自ら貸主）にも宅建業免許が必要」という選択肢は 誤り。免許不要なのは 自ら貸主 だけ。「自ら売買・自ら交換・代理・媒介はすべて免許必要」という覚え方が確実です。
媒介契約 ── 不動産売買の最初の入り口
Section titled “媒介契約 ── 不動産売買の最初の入り口”不動産を売りたい・買いたいときに、不動産屋さんに探してもらうように依頼する契約を 媒介契約 といいます。媒介契約には次の3種類があり、依頼者にとっての自由度と、業者の責任の重さが対比的に設計されています。
① 一般媒介契約 ── 自由度が最も高い
Section titled “① 一般媒介契約 ── 自由度が最も高い”一般媒介契約 は、依頼者が 複数の業者に重ねて依頼できる タイプの契約です。さらに、自分で買主を見つけてきて取引する（自己発見取引）ことも自由です。
業者にとっては成約報酬が他社に取られるリスクがあるため、業務報告義務や指定流通機構への登録義務はありません。依頼者にとって自由度は最高ですが、その分、業者の動きは消極的になりがちです。
② 専任媒介契約 ── 依頼先は1社、ただし自己発見はOK
Section titled “② 専任媒介契約 ── 依頼先は1社、ただし自己発見はOK”専任媒介契約 は、依頼者が 1社にしか依頼できない タイプです。一方で 自分で買主を見つける（自己発見取引）は可能 です。
業者は1社独占で取り組むため、業務に積極的になります。その代わり、業者には次の義務が課されます。
- 有効期間：3ヶ月以内（更新可）
- 業務処理状況の報告：2週間に1回以上
- 指定流通機構（レインズ）への登録：契約日から7日以内
③ 専属専任媒介契約 ── 依頼先は1社、自己発見もNG
Section titled “③ 専属専任媒介契約 ── 依頼先は1社、自己発見もNG”専属専任媒介契約 は、専任媒介契約をさらに厳しくしたタイプです。1社にしか依頼できないことに加え、自己発見取引も禁止 されます。つまり、買主が見つかった場合も必ず契約した業者を経由しなければなりません。
業者の責任はさらに重くなり、義務もより厳しくなります。
- 有効期間：3ヶ月以内（更新可）
- 業務処理状況の報告：1週間に1回以上
- 指定流通機構（レインズ）への登録：契約日から5日以内
3種類の媒介契約を一覧で比較
Section titled “3種類の媒介契約を一覧で比較”3つの媒介契約の違いを表にまとめます。FP3級では、この比較表が出題のほぼ全パターンを網羅しています。
| 項目 | 一般媒介 | 専任媒介 | 専属専任媒介 |
|---|---|---|---|
| 複数業者への依頼 | 可能 | 不可 | 不可 |
| 自己発見取引（自分で買主を見つける） | 可能 | 可能 | 不可 |
| 有効期間 | 法令上の制限なし（実務は3ヶ月） | 3ヶ月以内 | 3ヶ月以内 |
| 業務処理状況の報告頻度 | 義務なし | 2週間に1回以上 | 1週間に1回以上 |
| 指定流通機構（レインズ）登録 | 義務なし | 7日以内 | 5日以内 |
試験で出るポイント
報告頻度とレインズ登録期限は 数字を取り違えさせる出題 が頻出。「専任：2週間／7日、専属専任：1週間／5日」とペアで覚えるのがコツです。「より厳しい専属専任のほうが頻度・期限が短い」と理解すれば暗記が楽になります。
業者が売主になる場合の特別ルール
Section titled “業者が売主になる場合の特別ルール”宅建業者が 自ら売主 となり、買主が宅建業者でない一般消費者の場合、買主保護のために特別な規制（8種制限 と呼ばれます）が課されます。FP3級では特に 手付金の規制 と 自己取引（他人物売買）の禁止 が頻出です。
自己取引の制限 ── 他人物売買の禁止
Section titled “自己取引の制限 ── 他人物売買の禁止”自己取引 という言葉は、文脈によって意味が変わるので注意しましょう。FP3級で問われる代表例は 他人物売買の禁止 です。
宅建業者は、自分が所有していない物件を、自分が売主として売る契約（他人物売買）を原則として結ぶことができません。これは、本当にその物件を仕入れられるか不確実な段階で消費者と契約することを防ぎ、買主を保護するための規定です。
例外として、業者がその物件を取得する契約（または予約）を済ませている場合などは認められます。
手付金の20%上限 ── 業者が売主のときの保護規定
Section titled “手付金の20%上限 ── 業者が売主のときの保護規定”不動産売買では、契約時に買主が売主に 手付金 を支払うのが一般的です。手付金は契約成立の証拠であると同時に、契約解除の際の解除権の対価としても機能します。
宅建業者が 自ら売主 となり、買主が宅建業者でない場合、手付金の額は 売買代金の20%が上限 と定められています（宅建業法39条）。これを超える手付金は受領できません。
なぜ上限があるのかというと、解約手付として高すぎる手付金が設定されると、買主が手付放棄による契約解除をしづらくなる（高額な手付を捨てて解除しなければならない）ためです。買主の自由な意思決定を保護する観点から、20%という上限が設けられています。
加えて、業者が受領する手付金は 解約手付と推定 されます。つまり、契約書に「違約手付」「証約手付」など別の性質を明記していない限り、買主は手付を放棄して、売主は手付の倍額を償還して契約を解除できます。
| 規制項目 | 内容 |
|---|---|
| 適用される取引 | 業者が 自ら売主、買主が 宅建業者でない 一般消費者の場合 |
| 手付金の上限 | 売買代金の 20% |
| 手付の性質 | 解約手付と推定（買主は手付放棄、売主は倍額償還で解除可） |
| 業者間取引 | 上記の規制は 適用されない（業者同士はプロ同士なので保護不要） |
手付金等の保全措置
Section titled “手付金等の保全措置”業者が売主となる場合、手付金の額が一定基準を超えると、業者には 手付金等の保全措置 が義務付けられます。これは、業者が倒産したときに買主が支払った手付金を取り戻せないことを防ぐため、銀行や保証会社の保証などで手付金を保全する仕組みです。
- 未完成物件：手付金が代金の 5%超または1,000万円超 で保全措置が必要
- 完成物件：手付金が代金の 10%超または1,000万円超 で保全措置が必要
FP3級では数値の細部までは問われにくい論点ですが、「業者売主のときに買主保護のために保全措置がある」ことを覚えておきましょう。
試験で出るポイント
手付金20%上限は「業者が売主・買主が一般消費者」のときのみ適用 です。業者間取引には適用されない点が引っかけポイント。「業者→消費者を守るルール」と理解すると整理しやすくなります。
試験直前のまとめ
Section titled “試験直前のまとめ”ここまでの内容を、試験直前に見直すべき要点にギュッと圧縮しました。
| 論点 | 結論 |
|---|---|
| 免許不要 | 自ら貸主（大家業）のみ |
| 一般媒介 | 複数業者依頼可、自己発見可、報告・レインズ登録義務なし |
| 専任媒介 | 1社のみ、自己発見可、3ヶ月／2週間／7日 |
| 専属専任媒介 | 1社のみ、自己発見不可、3ヶ月／1週間／5日 |
| 業者売主の手付金 | 売買代金の 20%上限、解約手付と推定（業者間は適用外） |
試験で出るポイント
宅建業法の出題は ①免許要否、②媒介契約3類型の比較、③業者売主の手付金20%、の3軸で大半が解けます。特に媒介契約は「専任 vs 専属専任」のペアで報告頻度（2週間 vs 1週間）とレインズ登録（7日 vs 5日）を取り違えさせる出題が頻出なので、ここを最優先で覚えましょう。
宅地建物取引業の免許に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
① 自ら所有するアパートを賃貸し、不動産収入を得る大家業を営むには宅地建物取引業の免許が必要である。 ② 他人が所有する物件の売買の媒介を業として行うには宅地建物取引業の免許が必要である。 ③ 自ら所有する不動産を1度だけ売却する場合であっても、宅地建物取引業の免許が必要である。
解答
正解：②
①は誤り。自ら貸主 となる大家業は宅建業に該当せず免許不要。 ②が正しい。売買・交換の媒介 を業として行うには宅建業免許が必要（宅建業法2条）。 ③は誤り。「業として」（反復継続して行うこと）でなければ免許は不要。1度きりの個人間売買は宅建業に該当しない。
専任媒介契約の有効期間は3ヵ月以内とされており、業者は依頼者に対して2週間に1回以上の頻度で業務処理状況を報告しなければならない。また、契約日から7日以内に指定流通機構（レインズ）に物件情報を登録する義務がある。次の記述の正誤を判定せよ。
解答
正解：○
専任媒介契約 は有効期間 3ヶ月以内、業務処理状況の報告 2週間に1回以上、指定流通機構（レインズ）への登録は 7日以内 がそれぞれの義務である。これらの数字は、より厳しい 専属専任媒介（1週間に1回／5日以内）と取り違えさせる出題が頻出するので、ペアで正確に押さえること。
専属専任媒介契約を締結した依頼者は、契約期間中であっても自分自身で買主を見つけて契約することができる。次の記述の正誤を判定せよ。
解答
正解：×
専属専任媒介契約 では、依頼者は 自己発見取引が禁止 されている。たとえ自分で買主を見つけても、必ず契約した業者を経由して取引しなければならない。一方、専任媒介契約 では自己発見取引は 可能。両者の違いは「自己発見取引の可否」が最大のポイント。
宅地建物取引業者が自ら売主となり、宅地建物取引業者でない買主と売買契約を締結する場合に受領できる手付金の額は、売買代金の30%が上限とされている。次の記述の正誤を判定せよ。
解答
正解：×
宅建業者が 自ら売主 となり、買主が宅建業者でない場合、手付金の額は 売買代金の20%が上限 である（宅建業法39条）。30%は誤り。これは、解約手付として高額の手付が設定されると買主が手付放棄による解除をしづらくなることを防ぐ規定である。なお、業者間取引（買主も業者）にはこの規制は適用されない。
宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地建物の売買において、宅建業者でない買主と売買契約を締結する際、原則として、自分が現在所有していない物件を売る契約（他人物売買）を結ぶことはできない。次の記述の正誤を判定せよ。
解答
正解：○
宅建業法では、業者が 自ら売主 となるとき、自分が所有していない物件を売る契約（他人物売買）は原則として禁止されている。これは、本当にその物件を仕入れられるか不確実な段階で消費者と契約することを防ぎ、買主を保護するための規定。例外として、業者がその物件を取得する契約（または予約）を済ませている場合などは認められる。
媒介契約に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
① 一般媒介契約では、依頼者は複数の宅建業者に重ねて依頼することができ、業者にも依頼者への業務処理状況の報告義務はない。 ② 専任媒介契約の有効期間は法令上6ヵ月以内とされ、6ヵ月を超える期間を定めても自動的に6ヵ月に短縮される。 ③ 専属専任媒介契約では、業者は依頼者に対して2週間に1回以上の頻度で業務処理状況を報告すれば足りる。
解答
正解：①
①が正しい。一般媒介契約 は複数業者への依頼が可能で、業者には業務処理状況の報告義務もない。 ②は誤り。専任媒介・専属専任媒介の有効期間は 3ヶ月以内（6ヶ月ではない）。 ③は誤り。専属専任媒介 の報告頻度は 1週間に1回以上。「2週間に1回以上」は 専任媒介 の頻度。
宅地建物取引業者が自ら売主となり、宅建業者でない買主との間で土地の売買契約を締結する際に受領した手付金は、特約のない限り解約手付と推定される。買主は手付を放棄することで、売主は手付の倍額を現実に償還することで、それぞれ契約を解除できる。次の記述の正誤を判定せよ。
解答
正解：○
業者が売主となるときに受領する手付金は 解約手付と推定 される（宅建業法39条2項）。買主は 手付の放棄、売主は 手付の倍額償還 で、相手方が契約の履行に着手するまでの間は契約を解除できる。これは買主の自由な意思決定を保護するためのルールであり、契約書に違約手付や証約手付など別の性質を明記しない限りこの推定が働く。