用途地域・防火地域
街の中を歩くと、住宅が並ぶ静かなエリア、商店やオフィスが集まる賑やかなエリア、工場が並ぶエリアなど、はっきりと性格が分かれていることに気づきます。これは偶然ではなく、都市計画法が定める用途地域によって、地域ごとに「建てられる建物」「建物の大きさ」「高さ」などをコントロールしているからです。
さらに、火災が広がりやすい都市部では、建築基準法が防火地域・準防火地域を定め、建築物の構造に追加の制限をかけています。FP3級では、用途地域は13種類あることと低層住居専用地域の絶対高さ制限（10mまたは12m）、防火地域は敷地またぎの適用ルールが頻出論点です。
用途地域 ── 13種類で街を色分けする
Section titled “用途地域 ── 13種類で街を色分けする”用途地域は、都市計画法に基づいて街を13種類に区分し、それぞれの地域にふさわしい建築物を誘導するしくみです。住居系8・商業系2・工業系3の合計13種類に分類されます。
住居系（8種類）
Section titled “住居系（8種類）”| 用途地域 | 性格 |
|---|---|
| 第一種低層住居専用地域 | 低層住宅のための専用地域。最も静かな住宅地 |
| 第二種低層住居専用地域 | 主に低層住宅のための地域。小規模店舗もOK |
| 田園住居地域 | 農業と調和した低層住宅のための地域 |
| 第一種中高層住居専用地域 | 中高層住宅のための専用地域 |
| 第二種中高層住居専用地域 | 主に中高層住宅のための地域 |
| 第一種住居地域 | 住居の環境を保護する地域 |
| 第二種住居地域 | 主に住居の環境を保護する地域 |
| 準住居地域 | 道路沿道のサービス施設と住居が調和する地域 |
商業系（2種類）
Section titled “商業系（2種類）”| 用途地域 | 性格 |
|---|---|
| 近隣商業地域 | 近隣住民のための店舗・商業施設 |
| 商業地域 | 大規模な商業・業務施設が立ち並ぶ中心市街地 |
工業系（3種類）
Section titled “工業系（3種類）”| 用途地域 | 性格 |
|---|---|
| 準工業地域 | 環境悪化のおそれのない軽工業の地域 |
| 工業地域 | 主に工業のための地域。住宅も建てられる |
| 工業専用地域 | 工業のための専用地域。住宅は建てられない |
試験で出るポイント
13種類の名前を全部覚える必要はありません。「住居系8・商業系2・工業系3＝合計13種類」「工業専用地域には住宅を建てられない」という基本だけ押さえれば十分です。
低層住居専用地域の絶対高さ制限
Section titled “低層住居専用地域の絶対高さ制限”第一種低層住居専用地域・第二種低層住居専用地域・田園住居地域の3地域では、住環境を厳しく守るため、建物の絶対高さ制限が設けられています。
建築物の高さは、10mまたは12mのうち、都市計画で定めた高さを超えてはならない（建築基準法55条）。
「10mまたは12m」という言い方が試験ではポイントです。都市計画でどちらかが選ばれるのであり、必ずしも10mとは限りません。建売の戸建住宅（2〜3階建て）はだいたいこの範囲に収まりますが、4階建て以上の建物は原則として建てられないということになります。
試験で出るポイント
「低層住居専用地域の絶対高さ制限は10mである」という言い切りは誤りです。10mまたは12mのいずれかが都市計画で指定される、というのが正しい表現です。
防火地域・準防火地域 ── 燃えにくい街にする
Section titled “防火地域・準防火地域 ── 燃えにくい街にする”都心部のような建物が密集した地域では、ひとたび火災が起きると延焼で大きな被害が出ます。これを防ぐため、建築基準法は防火地域と準防火地域を指定し、建築物の構造に厳しい制限をかけています。
防火地域の建築制限
Section titled “防火地域の建築制限”防火地域内では、原則として建築物は耐火建築物または準耐火建築物としなければなりません。耐火建築物とは、鉄筋コンクリート造など主要構造部が一定時間以上の耐火性能を持つ建物です。次の表は概ねの目安です。
| 規模 | 防火地域内の制限 |
|---|---|
| 階数3以上または延べ面積100㎡超 | 耐火建築物等としなければならない |
| 上記以外 | 準耐火建築物等以上 |
準防火地域の建築制限
Section titled “準防火地域の建築制限”準防火地域は防火地域より緩い規制で、3階建て程度であれば準耐火建築物または防火構造などで足りるケースが多くなります。FP3級では、「防火地域は厳しい／準防火地域は中程度／指定なしは規制なし」という大小関係が分かっていれば十分です。
敷地またぎ ── 用途地域と防火地域で適用ルールが違う
Section titled “敷地またぎ ── 用途地域と防火地域で適用ルールが違う”ひとつの敷地が複数の用途地域や防火地域・準防火地域にまたがってしまうことがあります。このとき、どのルールを適用するかが用途地域と防火地域で異なります。FP3級では繰り返し問われる重要論点です。
用途地域 ── 「過半」の地域の規制
Section titled “用途地域 ── 「過半」の地域の規制”敷地が複数の用途地域にまたがる場合、敷地の過半（過半数）が属する用途地域の規制を、敷地全体に適用します。
たとえば、敷地150㎡のうち100㎡が第一種住居地域、50㎡が近隣商業地域の場合、過半である第一種住居地域の用途規制が敷地全体に適用されます。
防火地域・準防火地域 ── 「厳しい方」を全敷地に
Section titled “防火地域・準防火地域 ── 「厳しい方」を全敷地に”敷地が防火地域と準防火地域にまたがる場合、または防火地域と指定なしにまたがる場合は、最も厳しい規制（＝防火地域の規制）を敷地全体および建物全体に適用します。これは「建物が複数の地域にまたがって建つと、火災のとき一番危ない場所に合わせないと意味がない」という考え方によります。
graph LR
A[敷地が複数地域にまたがる] --> B[用途地域]
A --> C[防火地域・準防火地域]
B --> D[過半の地域の<br>用途規制を適用]
C --> E[最も厳しい地域の<br>規制を全敷地に適用]
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試験で出るポイント
敷地またぎの問題は、**用途地域は「過半」、防火地域は「厳しい方」**と覚えるのが鉄則です。これを逆にして「用途地域も厳しい方を適用」とする選択肢が頻出のひっかけです。
用途地域・防火地域の総合整理
Section titled “用途地域・防火地域の総合整理”ここまでの内容を表にまとめます。試験直前にはこの表を確認しましょう。
| 観点 | 用途地域 | 防火地域・準防火地域 |
|---|---|---|
| 規制の対象 | 建物の用途・形態（建蔽率・容積率・高さ等） | 建物の構造（耐火・準耐火） |
| 種類 | 13種類（住居8・商業2・工業3） | 防火地域・準防火地域の2種類 |
| 低層住居系の特徴 | 絶対高さ制限 10mまたは12m | ─ |
| 工業専用地域の特徴 | 住宅を建てられない | ─ |
| 敷地またぎの適用 | 過半の地域の規制 | 厳しい方の規制を全敷地に |
試験で出るポイント
用途地域・防火地域は、それぞれの敷地またぎルールの違いを狙った出題が頻出です。「用途地域＝過半／防火地域＝厳しい方」を確実に押さえれば、ひっかけ問題のほとんどに対応できます。
都市計画法に定める用途地域は、住居系・商業系・工業系を合わせて全部で13種類とされている。次の記述の正誤を判定せよ。
解答
正解：○
用途地域は住居系8種類（第一種低層住居専用・第二種低層住居専用・田園住居・第一種中高層住居専用・第二種中高層住居専用・第一種住居・第二種住居・準住居）、商業系2種類（近隣商業・商業）、工業系3種類（準工業・工業・工業専用）の合計13種類である。
第一種低層住居専用地域内では、建築基準法上、建築物の高さは10mを超えてはならない。次の記述の正誤を判定せよ。
解答
正解：×
第一種・第二種低層住居専用地域および田園住居地域では、絶対高さ制限が設けられているが、その上限は10mまたは12mのうち都市計画で定めた高さである。「10mを超えてはならない」と一律に断定するのは誤り。12mが指定されている地域もある。
建築基準法上、敷地が異なる2つの用途地域にわたる場合、その敷地に対する用途制限は、敷地の過半が属する用途地域の規制が適用される。次の記述の正誤を判定せよ。
解答
正解：○
敷地が複数の用途地域にまたがる場合、敷地の過半が属する用途地域の用途制限が、敷地全体に対して適用される。たとえば100㎡が第一種住居地域、50㎡が近隣商業地域の敷地では、第一種住居地域の用途規制が敷地全体に適用される。
建築基準法上、敷地が防火地域と準防火地域にわたる場合、その敷地全体に対しては、（ ）の規制が適用される。空欄に当てはまる語句として最も適切なものはどれか。
- 敷地の過半が属する地域
- 防火地域
- 準防火地域
解答
正解：2
防火地域と準防火地域にまたがる敷地では、より厳しい規制である防火地域の規制が、敷地全体および建物全体に適用される（建築基準法91条）。用途地域の「過半適用」とは異なるルールであり、ここを取り違えさせるのが定番のひっかけパターン。
工業専用地域内には、原則として住宅を建築することができる。次の記述の正誤を判定せよ。
解答
正解：×
工業専用地域は、工業のための専用地域として指定されており、原則として住宅を建築することができない。住宅が建てられるのは、工業地域までである（工業地域には住宅も建てられる点に注意）。
防火地域内に建築する建築物について、建築基準法上、最も適切なものはどれか。
- 階数や延べ面積にかかわらず、すべて木造建築物として建てられる。
- 階数3以上または延べ面積100㎡超の建築物は、原則として耐火建築物等としなければならない。
- 防火地域内では建築自体が原則として禁止されている。
解答
正解：2
防火地域内では、階数3以上または延べ面積が100㎡超の建築物は、原則として耐火建築物等としなければならない（建築基準法61条）。火災時の延焼被害を抑えることが目的であり、規模の小さい建物は準耐火建築物等で足りる場合がある。建築自体が禁止されているわけではない。
敷地が第一種住居地域に120㎡、近隣商業地域に80㎡またがっている。この敷地に建物を建てる場合に適用される用途制限について、最も適切なものはどれか。
- 第一種住居地域の用途制限が敷地全体に適用される。
- 近隣商業地域の用途制限が敷地全体に適用される。
- 各部分にそれぞれの用途地域の制限が個別に適用される。
解答
正解：1
敷地が複数の用途地域にまたがる場合、敷地の過半が属する用途地域の用途制限が、敷地全体に適用される。本問では120㎡（第一種住居地域）＞80㎡（近隣商業地域）であるため、第一種住居地域の用途制限が敷地全体に適用される。なお、防火地域と準防火地域にまたがる場合は「過半」ではなく「厳しい方」が適用される点と取り違えないこと。